泰国房产市场剖析：与周边国家对比及新旧房市场现状

2025-10-10

泰国二手房市场与周边国家对比

与中国对比

中国二手房市场当前面临较大调整压力。据中指研究院数据，2025年7月，百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32% 。从成交量来看，据麟评居住大数据研究院数据，7月监测的14个重点城市二手住宅共成交11.18万套，环比下降1.83%，同比下降9.05% 。在部分城市，如淮安、盐城等，二手房价格跌幅显著。
反观泰国，二手房市场在某些方面表现出不同态势。泰国房地产信息中心数据显示，在外国买家层面，2025年上半年外国人公寓所有权转让累计7,167宗，总价值287.1亿泰铢，其中超80%集中在曼谷和春武里府 。中国虽在外国买家中位居首位，但购买趋势呈下降态势，2025年第2季度，中国买家公寓所有权转让为899宗，转让金额61.17亿泰铢（半年数据），已连续2个季度下降，第2季度转让额下降28.8% 。从市场活跃度上，泰国二手房市场受外国买家影响较大，且由于其旅游业发达，房产具有一定的度假投资属性，与中国以自住需求为主导的二手房市场有所不同。在保值方面，泰国部分核心地段如曼谷的是隆 - 沙吞 - 奇隆地区，由于其靠近CBD，设施完备，房产保值能力较强。而中国受经济增速放缓、人口增长趋势变化等因素影响，不同城市间二手房保值能力差异巨大，部分三四线城市面临较大下行压力。

与日本对比

日本二手房市场相对成熟稳定。日本房产历经多年发展，市场透明度高，相关法律法规完善。在保值方面，日本房产受地震等自然灾害影响，会有相应的抗震等级标准要求，房产质量整体有保障。东京等核心城市，由于强大的经济集聚效应和稳定的人口流入，二手房保值性强。不过，日本人口老龄化严重，部分偏远地区房产价值呈下降趋势。
泰国与日本相比，在回报率上，泰国旅游业繁荣，以曼谷、普吉岛等热门旅游地为例，二手房用于短租或长租，若运营得当，租金回报率较为可观。有房产中介数据显示，部分旅游区二手房租金回报率可达6%左右 。而日本房产租金回报率相对稳定但较低，东京等大城市核心区域租金回报率大约在3%-5% 。泰国房产价格相对日本更为亲民，对于预算有限的投资者而言，进入门槛较低。但泰国在房产产权年限方面，虽有永久产权，但在实际交易和持有过程中，相关税费等政策与日本存在差异，在持有成本上，泰国房产每年需缴纳一定的物业费等费用，整体持有成本并不低。

与菲律宾对比

菲律宾房地产经纪业界对楼市预期相对乐观，受访房地产经纪人大多认为，未来12个月内全国住宅价格将上涨3.2% 。但过去几年房价翻番的菲律宾首都区域楼市近两年表现相对疲软，如马卡蒂市的房价未来一年预计将下降2.3% 。菲律宾房产市场同样受外国买家影响较大，25%（占比最高）的业内受访者表示，未来一年全国交易量增长很可能来自外国买家 。
泰国与菲律宾相比，在二手房市场成熟度上，泰国相对更高，其房产交易流程、法律法规经过多年发展，对于外国买家的接纳度和政策规范较为完善。在房产增值潜力方面，泰国不同地区差异较大，曼谷等核心城市随着基础设施建设推进，如地铁线路的延伸，部分区域二手房有增值空间。而菲律宾整体经济发展水平与泰国相近，但在吸引外资和旅游产业带动房产市场方面，泰国由于长期以来成熟的旅游产业链，在房产的度假属性和投资回报率方面，对外国投资者的吸引力相对更强。以曼谷为例，其作为区域经济中心，商业活动频繁，对租赁住房需求大，支撑了二手房市场的活跃度和回报率。

泰国新房与二手房市场现状对比

新房市场现状

泰国新房市场当前面临诸多困境。2025年3月28日地震后，据房地产咨询公司高力泰国总监帕塔拉差表示，预计第二季度曼谷地区的新房销售量尤其是高层楼房都将大幅下滑 。消费者对新房信心受挫，特别是对高层住宅的安全性产生担忧。泰国房地产协会称，由于消费者对楼房购买信心不足，2025年第二季度的新房销量可能会创下新低 。从供应量看，大曼谷地区计划于2025年第二季度过户的新楼房供应量将总计314亿泰铢，而第一季度的供应量为330亿泰铢 。
从价格上，泰国房地产信息中心报告显示，受建筑费用和土地价值飙升等多种因素影响，新房价格虽有上涨趋势，但在市场需求不振的情况下，价格上涨未能有效带动销售。2025年第二季度，曼谷及其周边地区整体公寓市场新房销售价格指数同比增长1.4%，主要因黄金地段建筑材料、劳动力和土地价格上涨，致使开发成本居高不下 。然而，市场消费能力有限，经济增长放缓导致消费者购买力减弱，建筑成本上升带来的价格压力难以通过市场消化。

二手房市场现状

泰国二手房市场在当前环境下展现出一定韧性。在新房市场疲软的情况下，银行正将重心转向二手房市场，因为同地段的二手房价格往往比新房便宜约三成 。从外国买家购买情况看，2025年上半年外国人在泰国购买二手房公寓数量可观，显示出二手房市场在吸引外资方面仍有一定优势。
从市场活跃度看，二手房交易相对灵活，部分二手房无需等待期即可入住或出租，对于追求即时收益的投资者或急需住房的消费者而言更具吸引力。在曼谷等城市，二手房房源选择多样，涵盖不同年代、不同风格的房产，能满足各类人群需求。且随着泰国旅游业复苏，一些热门旅游区的二手房短租业务发展良好，为投资者带来稳定现金流，使得二手房市场在整体房产市场中占据重要地位，相比新房市场的低迷，呈现出更为强劲的活力。
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