2026 年曼谷房地产市场小幅回暖，高端住宅与核心区公寓领涨

2026 年一季度，曼谷房地产市场呈现温和复苏、结构分化态势，整体交易量同比回升 8.3%，结束连续两年的低迷期。

从价格来看，区域与业态差异显著：核心区（素坤逸、拉玛九）公寓均价同比上涨 3.2%，BTS 沿线小户型（30-50㎡）因租赁需求旺盛，涨幅达 5%；独栋别墅价格小幅上涨 1.2%，高端豪宅（5000 万泰铢以上）因稀缺性成交活跃；而郊区公寓及联排别墅仍下跌 0.8%-3.6%，库存压力较大。

回暖动力主要来自三方面：一是外籍买家回归，中国、新加坡等国投资者重启曼谷资产配置，尤其青睐总价 100-300 万人民币的核心区公寓，租金回报率稳定在 4%-6%；二是本地刚需释放，低利率政策刺激首套房需求，2026 年 1-2 月曼谷新房过户量同比增长 12.7%；三是旅游与长住人口增长，曼谷游客量恢复至疫情前 90%，养老、陪读、数字游民群体扩大，带动租赁与购房需求。

尽管整体回暖，但市场仍处调整期，库存高企（约 22 万套）、信贷收紧等因素制约大幅反弹，预计全年将维持 “小幅上涨、以价换量” 格局。